Эскроу счета, с использованием которых теперь продается львиная доля новостроек, хвалят дольщики: новая схема добавила им безопасности. А вот застройщики эскроу по-прежнему либо ругают и простят начать их раскрывать как можно раньше, либо в лучшем случае молчат. Но не все. Некоторые уверены, что от перехода на новую схему во многом выиграли сами застройщики. Такого мнения придерживается, например, Елена Тарасова, коммерческий директор компании GRAVION, что строит комплекс апартаментов премиум-класса CULT на Ленинском проспекте.
Бизнес-модели не пострадали
– Закон о переходе застройщиков на специальные счета и проектное финансирование вступил в силу 1 июля 2019 года. Конечно, сначала строительный бизнес к таким нововведениям отнесся с большим скепсисом и даже паникой, считая, что в погоне защитить дольщиков от деятельности недобросовестных застройщиков, правительство «убьет» отрасль и стройкой станет заниматься финансовый сектор. Такие эмоциональные волнения были излишними и, в первую очередь, продиктованы страхом неизвестности.
На самом деле, проектное финансирование и эскроу – очень удобная схема, которая:
- а – помогла очистить рынок от недобросовестных застройщиков, имеющих сомнительную репутацию и весьма спорную финансовую устойчивость;
- б – обеспечила игроков рынка некой финансовой подушкой безопасности;
- в – увеличила доверие покупателей к девелоперам.
Да, много разговоров было и есть, касающихся снижения маржинальности проектов для застройщика, но это всего лишь небольшая плата и, поверьте, бизнес-модели львиной доли девелоперов не пострадали.
Но это лирика, давайте перейдем к конкретике.
Оценивают команду, а не юрлицо
– По оценкам Дом.рф к концу 2022 года порядка 95% жилых проектов в России будут реализовываться через эскроу-счета. Сейчас это примерно 65-80% в зависимости от региона.
Суть эскроу заключается в том, что покупатели, участвуют в строительстве по договору долевого участия, переводят деньги не застройщику, а на специальный банковский счет (эскроу), обеспечивая себе тем самым полную гарантию сохранности этих средств. Застройщик получает эти деньги только при вводе дома в эксплуатацию, строя жилье либо за счет собственных (более редкий случай), либо за счет заемных финансов.
Поскольку банки никогда не выдают средства на стройку просто так, проходит тщательная проверка застройщика на его состоятельность, финансовые потоки, ликвидность проектов и пр. Помимо банков существует контроль от различных местных, региональных и даже федеральных органов, которые также проводят свои проверки отчетности компаний. Все эти меры априори уводят с рынка недобросовестных застройщиков, которые по тем или иным причинам могут не достроить заявленный объект.
Справедливым будет отметить, что непросто пришлось небольшим и новым девелоперам, потому что в их случае получить линию финансирования было сложнее, нежели крупным девелоперам. Но рассматривается еще опыт девелопера. На самом деле, есть понятие «новое юрлицо», а есть «команда». Согласитесь, юрлицо может существовать не один год на рынке, но в компанию может прийти новая не опытная команда и провалить стройку, продажи и пр. Это просто оболочка.
Банки, в первую очередь, смотрят как раз именно на опыт команды и ее компетенции.
Строить стали быстрее
– Следующий момент. Финансирование банком будет одобрено только тогда, когда будут утрясены все организационные вопросы: подбор кадров, получение разрешений, договоренности с поставщиками и пр., то есть составлен четкий бизнес-план и просчитаны все сметы, бюджеты, включая доходность проекта. Другими словами, застройщик входит в стройку максимально подготовленным и с «пошаговой инструкцией».
Третий, но, наверное, самый важный пункт – безопасность и стабильность самого застройщика. Разделение его ответственности вместе с банком. Более того – возможность брать долгосрочные кредиты без риска для своих основных средств.
Наверное, именно благодаря проектному финансированию многим застройщикам удалось удержаться на плаву весной 2020 года, когда из-за пандемии произошло резкое снижение спроса примерно на 60% (сейчас я говорю про рынок в целом) и возникли трудности с работниками на стройплощадке.
Даже тогда строительная отрасль во многом оставалась спокойной, поскольку финансирование идет от банка и не зависит от уровня продаж.
С текущей экономической ситуацией аналогично. Даже при условии финансовых колебаний, мы оставались спокойными. Проектное финансирование строительства избавляет от стрессов и дает возможность подумать стратегически о каких-то качественных вещах, размеренно: размышлять не о том, как «выплыть», а как эффективнее изменить бизнес-модель в текущих условиях. Мы уверены, что в любом случае выполним свои обязательства перед дольщиками. Это совершенно другой кризис для девелопера, при котором не страдает качество создаваемого продукта.
И, кстати, удивительно, но факт. Многие игроки рынка стали быстрее строить, чтобы быстрее раскрыть счета эскроу, получить прибыль и заплатить меньше процентов банку.
Читайте также другие колонки экспертов:
- Эксперт из «Технониколь»: «Бороться с ударным шумом должен застройщик»
- Сергей Амбарцумян: «Мы хотим делать квартиры-трансформеры»
- Эксперт «Донстроя»: «Современными дома должны быть в момент сдачи, а не проектирования»
- Эксперт ГК «Самолет»: как отсутствие инфраструктуры помогает создавать в Новой Москве уникальные проекты
- Игорь Рожков: «Паники, которая могла ощущаться весной, уже нет»
